Este guia mostra, em linhas gerais, como funciona a compra de um imóvel no Paraguai e quem cuida de cada etapa. Eu acompanho a busca e coordeno com os profissionais. A escritura é feita por um tabelião (escribano), e a parte jurídica ou tributária do seu caso fica com quem é habilitado para isso.
Quem pode comprar
A Constituição do Paraguai garante a propriedade privada (art. 109) e a igualdade das pessoas (art. 46). Nas leis oficiais que consultamos, a única restrição por nacionalidade que encontramos é a da Lei 2.532/2005, que cria uma zona de segurança de 50 km ao longo das fronteiras.
Segundo essa lei, dentro da faixa, estrangeiros de países vizinhos (o Brasil entre eles) e empresas formadas majoritariamente por eles não podem ser proprietários, condôminos nem usufrutuários de imóveis rurais, salvo autorização por decreto do Poder Executivo. A lei fala de imóveis rurais, não de apartamentos na cidade. Mesmo assim, o tabelião confirma cada caso antes da assinatura.
Quem participa
- O vendedor: o proprietário atual ou, na compra na planta, a incorporadora do empreendimento.
- O tabelião: confere a documentação do imóvel e lavra a escritura pública.
- A Direção Geral dos Registros Públicos: funciona no âmbito da Corte Suprema de Justiça e tem o Registro Imobiliário, onde a escritura é inscrita.
- A DNIT (a Receita paraguaia) e o município, na parte de impostos.
- Eu, como consultor imobiliário: ajudo a buscar e comparar, organizo visitas e a reserva e coloco você em contato com o tabelião ou o profissional necessário. Não sou tabelião, advogado nem despachante.
O passo a passo, em linhas gerais
- Escolher e reservar. Com a unidade escolhida, assina-se uma reserva com o vendedor. Leia o que acontece com o sinal se a compra não seguir adiante.
- Conferir o título e as certidões. Antes da escritura, o tabelião verifica se quem vende é o titular e a situação do imóvel no Registro (por exemplo, se há hipoteca ou penhora).
- Assinar a escritura. Comprador e vendedor assinam diante do tabelião, e o pagamento combinado é feito.
- Inscrever no Registro. A escritura é inscrita no Registro Imobiliário da Direção Geral dos Registros Públicos.
- Acertar os impostos que couberem, como explicado abaixo.
Por que a inscrição importa: numa decisão publicada pelo Poder Judiciário paraguaio, a Corte lembra que atos e contratos não inscritos não podem ser opostos a terceiros. Enquanto não está inscrita, a sua compra não fica protegida diante de outras pessoas.
Na compra na planta
Num empreendimento em obra, o comum é assinar um contrato de compra e venda com a incorporadora (o boleto de compraventa) e pagar em parcelas durante a construção. A escritura vem depois, no momento que o contrato definir.
O boleto ainda não torna você proprietário: na mesma decisão, a Corte afirma que ele não dá ao comprador direitos reais sobre o imóvel. Por isso vale pedir a um tabelião ou advogado de confiança que leia o contrato antes da assinatura, principalmente prazos, o que acontece se a obra atrasar e quando se faz a escritura.
Impostos e taxas no Paraguai, em linhas gerais
- IVA: administrado pela DNIT. Em algumas vendas de imóveis há IVA, sobretudo quando quem vende é uma empresa. Pergunte ao vendedor se o preço já o inclui.
- Imposto imobiliário: é pago por ano sobre o valor fiscal do imóvel. Desde a Lei 7.424/2025, esse valor é definido pela DNIT, e a arrecadação fica com o município onde o imóvel está.
- Escritura e registro: envolvem honorários do tabelião e taxas do Registro. Peça o orçamento por escrito antes de assinar.
Quanto cabe a você em cada caso é calculado pelo tabelião ou por um contador.
O dinheiro
O mais organizado é pagar por transferência bancária, para a conta indicada no contrato, e guardar cada comprovante. Do lado brasileiro, use um banco ou corretora de câmbio autorizada e confirme com seu contador o que declarar à Receita Federal e ao Banco Central do Brasil.
Se trouxer dinheiro em espécie ao Paraguai, a DNIT lembra que não há valor máximo, mas acima de USD 10.000 (ou o equivalente) é preciso declarar no sistema eletrônico de viajantes (Resolução DNA 475/2021). E as imobiliárias são sujeitos obrigados na prevenção à lavagem de dinheiro (Lei 1.015/1997, modificada pela Lei 6.960), segundo a SEPRELAD: é normal pedirem documentos sobre a origem dos recursos.
Como eu acompanho
Conte o que você procura, seu orçamento e seu prazo. Mostro opções, organizo visitas ou videochamadas, cuido da reserva com o vendedor e coloco você em contato com o tabelião para a conferência e a escritura. Atendo em português, pelo WhatsApp, enquanto você estiver no Brasil.
Dois exemplos de compra na planta que comercializo: Habitalis Jardín (Recoleta, região de Villa Morra) e La Huella (San Lorenzo, região de Pinedo).
O que verificamos e o que não
- Não publicamos alíquotas de IVA nem de imposto imobiliário: a página da DNIT sobre IVA na venda de imóveis é uma consulta de 2009, da lei anterior, e o imposto imobiliário está mudando com a Lei 7.424/2025.
- Não encontramos fonte oficial com honorários do tabelião, taxas do Registro ou prazos de inscrição. Por isso não há valores nem prazos aqui.
- Os documentos que um estrangeiro não residente precisa para a escritura (passaporte, RUC, traduções) são confirmados pelo tabelião em cada caso.
- As regras brasileiras de câmbio e de Imposto de Renda não estão detalhadas aqui: o site oficial da legislação brasileira não abriu no dia da consulta. Confirme com seu contador.
Fontes oficiais
Informação verificada em outubro de 2026
- Biblioteca e Arquivo do Congresso Nacional (BACN), Constituição Nacional, índice de artigos (art. 46, igualdade das pessoas; art. 109, propriedade privada).
- BACN, Lei 2.532/2005, zona de segurança fronteiriça (arts. 1, 2 e 5).
- Poder Judiciário do Paraguai, Direção Geral dos Registros Públicos (Registro Imobiliário).
- Poder Judiciário do Paraguai, jurisprudência sobre boleto de compraventa e inscrição no registro.
- DNIT, avaliação fiscal de imóveis (Lei 7.424/2025 e Decreto 5.305/2026).
- DNIT, normas vigentes para viajantes (Resolução DNA 475/2021).
- SEPRELAD, sujeitos obrigados (Lei 1.015/1997, modificada pela Lei 6.960).
Informação geral. Para o seu caso, colocamos você em contato com o profissional adequado.
