Esta guía tiene dos partes, separadas a propósito: primero conceptos generales, que sirven para cualquier inmueble; después cómo trabajo yo y los datos de Habitalis Jardín y La Huella. Lo jurídico, lo fiscal y el envío de dinero dependen de tu caso: confirmalo con un escribano, un abogado o un contador antes de firmar.
Parte 1 · Información educativa
Qué alternativas hay
En el mercado residencial, las opciones más comunes son:
- En pozo o en preventa: comprás antes o al principio de la obra y pagás en cuotas hasta la entrega.
- En construcción: la obra ya avanzó y falta menos para la entrega.
- Terminado o de entrega inmediata: ves la unidad lista antes de comprar.
- Reventa: una unidad que ya tiene dueño, nueva o usada.
Vivir, alquilar o mantener a largo plazo
El mismo departamento puede ser una buena o una mala elección según para qué lo querés:
- Para vivir o como segunda casa: pesan la ubicación, la planta, el plazo de entrega y lo que pagás de expensas cada mes.
- Para alquilar: pesan la demanda en el barrio, el tipo de unidad, el amoblamiento, la administración y los meses sin inquilino.
- Para mantener a largo plazo: pesan la calidad de la obra, la desarrolladora, el mantenimiento y qué tan fácil sería venderlo si lo necesitás.
En pozo o terminado: cómo comparar
| Criterio | En pozo | Terminado |
|---|---|---|
| Pago | En cuotas durante la obra, según el plan de la desarrolladora | Según lo que acuerdes con el vendedor |
| Qué ves | Planos y renders (representaciones artísticas) | La unidad real |
| Plazo | Depende de la entrega prevista y de que la obra cumpla | Uso inmediato |
| Riesgo principal | Atrasos o cambios en el proyecto | Estado de conservación y precio frente al mercado |
| Alquiler | Recién después de la entrega | Desde la compra, si aparece inquilino (no está garantizado) |
Ninguna opción es mejor en sí misma: depende de tu plazo, de tu flujo de caja y de cuánto estás dispuesto a esperar.
Riesgos que conviene mirar
- Obra: la entrega se puede atrasar o el proyecto puede cambiar respecto a los renders.
- Reventa: vender lleva tiempo, y el precio depende del mercado en ese momento.
- Alquiler: puede haber meses vacíos, más gastos de administración y mantenimiento.
- Moneda: el precio está en dólares y tus ingresos, quizás, no (mirá «Moneda», abajo).
- Gestión a distancia: si vivís en otra ciudad o en otro país, vas a necesitar a alguien de confianza para visitas, entrega y administración.
- Reglas: las normas y condiciones cambian; confirmá las vigentes cuando vayas a decidir.
Moneda
Las listas de precios de las desarrolladoras están en dólares, y cada pago se hace en la moneda que diga el contrato. Si cobrás en guaraníes o en otra moneda, lo que te cuesta cada cuota depende del tipo de cambio del día en que pagás: la misma cuota en dólares puede salirte más o menos a lo largo de la obra. Contá con esa variación en tu presupuesto.
Cómo hacer las cuentas
- Precio por m² = precio de la unidad ÷ superficie. Compará siempre la misma medida (propia con propia, o total con total) y fijate si incluye la cochera.
- Renta bruta anual = alquiler mensual × 12 ÷ precio de la unidad.
- Renta neta anual = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ costo total de compra (precio + gastos de compra).
Gastos que suelen quedar afuera de las cuentas: expensas y mantenimiento; impuestos del inmueble; administración del alquiler, amoblamiento y meses sin inquilino; escritura, inscripción, cochera y baulera si se venden aparte; tipo de cambio y comisiones de transferencia.
Ejemplo hipotético · valores inventados
Estos números son inventados para mostrar la cuenta. No son una estimación de precio, alquiler ni rentabilidad de ningún inmueble ni barrio de Paraguay.
- Unidad de USD 100.000 con 50 m² propios: 100.000 ÷ 50 = USD 2.000 por m².
- Alquiler de USD 600 por mes: 600 × 12 = USD 7.200 por año. Renta bruta: 7.200 ÷ 100.000 = 7,2 % anual.
- Gastos anuales de USD 1.800 y gastos de compra de USD 4.000: (7.200 − 1.800) ÷ (100.000 + 4.000) = 5.400 ÷ 104.000 = alrededor de 5,2 % anual.
Para tu propia cuenta, usá valores confirmados por escrito: la lista vigente, las expensas informadas y un alquiler de referencia que puedas comprobar vos.
Lo jurídico y lo fiscal
La escritura la hace un escribano, y la inscripción del inmueble corresponde a la Dirección General de los Registros Públicos. Los impuestos los administra la Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT). Qué te toca pagar, qué documentos necesitás y cómo traer o enviar el dinero depende de tu caso: lo ve un escribano, un abogado o un contador habilitado.
Parte 2 · Criterio comercial
Qué reviso antes de recomendar
- La desarrolladora: obras ya entregadas (si se puede, visitando alguna) y cuánto tiempo lleva en el mercado.
- La unidad: ubicación, planta, superficie propia y qué incluye (cochera, baulera, terminaciones).
- Las condiciones: el plan de pagos y el plazo de entrega vigentes, confirmados con la desarrolladora antes de la reserva.
Habitalis Jardín y La Huella, lado a lado
Precios «desde» según la lista vigente de cada desarrolladora (setiembre 2026), sujetos a confirmación. No incluyen alquiler, rentabilidad ni valorización.
| Proyecto | Ubicación | Precios desde | Cochera |
|---|---|---|---|
| Habitalis Jardín | Recoleta, zona Villa Morra | 1 dormitorio: USD 98.800 · 2 dormitorios: USD 165.700 | Aparte: USD 15.000, o USD 18.000 la XL |
| La Huella | San Lorenzo, zona Pinedo | 1 dormitorio: USD 80.500 · 2 dormitorios: USD 118.000 · 3 dormitorios: USD 164.500 | Aparte: USD 11.000 sin techo, USD 14.000 techada |
Los precios están en dólares y no incluyen cochera, impuestos ni gastos de escritura. No comparamos el precio por m² entre los dos: cada desarrolladora mide la superficie a su manera (por ejemplo, con o sin balcón). El plan de pagos y la entrega están en la ficha de cada proyecto y se confirman antes de reservar.
Una propuesta para tu caso
Contame tu objetivo (vivir, alquilar o mantener), tu presupuesto y tu plazo. Te respondo con las unidades disponibles y las condiciones vigentes de cada desarrolladora, para que compares tranquilo. Hablamos por WhatsApp o por videollamada, y coordino visitas cuando estés en Asunción.
Qué verificamos y qué no
- Los precios salen de las listas de setiembre 2026 de cada desarrolladora. Las listas cambian, y la de La Huella indica «Vigencia: septiembre de 2026»: confirmá el precio el día que vayas a reservar.
- No hay una fuente oficial con alquileres, ocupación ni valorización por barrio. Por eso el ejemplo de la cuenta es inventado y no publicamos rentabilidades.
- Ubicación, precios y características de cada proyecto son los que informa su desarrolladora; no son una auditoría de la obra.
- Impuestos, escritura, inscripción y envío de dinero no se detallan acá: dependen de cada caso y los tiene que ver un profesional.
Fuentes oficiales
Información verificada en octubre de 2026
- Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT), portal institucional.
- Poder Judicial, Dirección General de los Registros Públicos.
Datos de los proyectos: lista de precios de Habitalis Jardín «Setiembre 2026» y lista de precios de La Huella «Setiembre 2026», entregadas por cada desarrolladora.
Información educativa, no es asesoramiento legal, fiscal ni financiero.
